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低利率+政策驅動房市上行 國外買家信心倍增

最新公布的數據顯示,雪梨和墨爾本的房價仍然保持彈性。截止到2016年10月30日為止,房價3個月分別上漲了3.5%和5%。按年度基準,到10月底為止,雪梨房價上漲10.2%,勢頭強勁。墨爾本漲了9%,布里斯本上漲3%。此外,數據顯示,租金回報率也在持續上漲,努力趕上房產價值的飆升。調研機構SQM Research近期發布的數據顯示,10月所有首府城市空置率都在下降,大城市出現租金跳漲。雪梨、墨爾本租賃市場住房空置率分別收緊到1.7%與1.9%,今年以來,兩地公寓租金要價分別上漲了4%與4.5%。資深開發商、澳洲首富Harry Triguboff 表示,海外買家正逐漸回到澳洲房市。據《澳洲人報》報導,Triguboff是雪梨最大公寓資產持有者與開發商,對房市的風向可謂是了如指掌。   此前,因為澳洲各大銀行收緊了針對海外買家的貸款,房產稅也有所上升,海外買家的熱情受到了打擊。 澳洲房市為何如此火熱? 告訴你5個關鍵因素! 1.1.5%最低利率不變,在澳洲央行行長史蒂文斯離任辭去擔任10年的澳央行行長職位之後,新上任的央行行長洛威宣布了他擔任央行行長以來的首次重大利率決定——澳洲央行將官方利息維持在歷史最低點不變!而在央行公布利率決定之前,澳元兌換人民幣的匯率開始突然上行,一度飆升至1澳元兌換5.135元人民幣!逼近一年新高!同期,對房市意義重大的按揭利率下降255個基點,目前典型的標準浮動按揭利率是5.25%,折扣率4.45%。 2.雪梨墨爾本布里斯班 三足鼎立,不只低利率在推高澳洲房價。如果僅因為低息,我們應當會看到從首府城市到地方鄉村的全面增長。而事實是,全澳房市表現並不均衡。大部分首府城市僅出現微妙的增長,雪梨與墨爾本則鶴立雞群,過去兩年間資本利得率顯著升高。 3.人口預測一再拔高,除極低的按揭利率外,還有些因素可解釋雪梨、墨爾本房市的強盛以及布里斯班的高速發展。三座城市均受益於就業強勢增長、低失業率和海外及州際高移民率。 4.買家的焦灼.售房廣告反映出雪梨與墨爾本的低住房存量,讓一些買家更感焦灼。每逢春季,兩市房產掛售數量開始上行,但目前整體上遠低於長期平均水平。 5.充足的資金基礎和政策驅動房市上行.從2007年起,澳洲政府允許自我管理的養老基金投資到房地產和銀行房產債券中。到2014年底,這種退休基金有503,320個,總值有4960億澳元,而每季度增加的數目有數千個,如此巨大的資金,即使緩慢入市,對房價的承托力來說也是不言而喻的。以上列舉的各項因素,也是我們分析澳洲房產未來走勢的根本依據。 在完善的澳洲房產交易市場,沒有國內房產市場交易的操作弊端,也避免了種種風險,不論投資還是自住交易更放心,這也是為什麼越來越多海外投資者將目光鎖定澳洲的原因之一。      (本文引用自好房網https://kknews.cc/finance/kxmlgyb.html)  

海外投資信心恢復 2017年東協潛力大

根據長富國際地產市場研究部2017年全球不動產投資趨勢報告指出,隨著政策制度的調整,使投資人逐漸恢復信心,交易量可望逐步回溫,預估投資金額將較去年成長1~2成,而東協及日本一向是國人投資海外房地產的熱區,其中,全球經濟成長率最高年年達5%以上的東協成員國,更吸引海外大型投資機構的眼光。   資料指出,去年全球房地產買家最主要的投資城市,分別為紐約、落杉磯、倫敦、巴黎、雪梨及溫哥華等地,美國在川普當選總統後,全力提升美國經濟,因此紐約與洛杉磯的A級商辦大樓及高總價豪宅,仍然受全球買家青睞,而倫敦及巴黎租金報酬表現穩定,吸引亞太投資者,擁有龐大華人的雪梨及溫哥華,更是中國移民者投資最愛。   長富國際地產總經理鄭哲昇指出,國人投資海外房地產總金額,去年首度出現5年來不增反減的現象,去年全年投資總金額較2015年的500億元大減近4成,不過隨著政策調整、資訊透明化,國人投資海外房地產心態漸趨理性,有助於投資增溫。   鄭哲昇分析,印尼、菲律賓、柬埔寨、越南等東協成員國房地產價格伴隨著當地經濟成長有5~10%的平穩表現,投資績效不輸歐美。另外,在美國持續升息趨勢下,以美元計價的海外房地產市場也樂觀可期。 (本文引用自蘋果日報http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170106/1029379/)

只買好基金-專家帶你投資東協國家中的寶!

今年以來因美國十年期公債維持低檔、東協政府貨幣政策運用得宜,加上大選與改革題材帶動資金重返區域,沉寂已久的東協股市終於出頭天了!年初至今,東協股市表現超越其他亞太地區,加上受到全球央行將持續維持寬鬆政策的預期心理激勵,第二季東協整體股市以紅盤作收。 其中尤其以六月中旬以後東協市場多頭開始發動攻擊,根據彭博資料顯示,截至七月十五日止,印尼、菲律賓、泰國三國股市漲幅分別為22%、19%與18%,躋身今年以來全球前十大股市上漲排行之列,外資更以實際行動支持,挹注資金進入東協五國股市就超過四十億美元,其中印尼更占84%的淨買超,奪得三十九億美元。   基金布局以東協五國為主軸   事實上,上半年在經濟、內需的推動下,泰國、印尼及菲律賓股市漲幅超過四成,但另一方面投資人不免對東協股市產生居高思危的疑慮,本期特別介紹評估東協國家投資價值,選出新加坡、馬來西亞、印尼、泰國、菲律賓五個國家,引領投資人以基本面角度來思考,不受高點迷思所困。 根據花旗統計資料顯示,全世界最賺錢的銀行(資產回報率ROA≧2)只有十一家,其中六家就在東協,關鍵就在於東協金融業淨利差高,融資需求旺盛,在東協占有舉足輕重角色,尤其新加坡為亞洲金融國際中心,印尼銀行為全球獲利王,2013年銀行業ROE(股東權益報酬率)高達23%,泰馬大型投資案及基礎建設多,使融資需求成長。 再者,東協經濟共同體(AEC)預計於2015年十二月完成,不僅將成為單一市場及配銷基地,更擁有具國際競爭力的經濟區域,整合效益包括商品、投資、勞動、服務與資本自由化。 根據美銀美林估計,至2030年東協經濟共同體生產總值將高達十兆美元,使得各國對這塊市場視為珍寶,不斷注入資金。   因此,市場認為東協經濟共同體2016年生效後,商機龐大,再度轉為市場焦點。 目前東協成員國雖有十個國家,但汶萊、越南、寮國、緬甸與柬埔寨的股市市值太小,相關交易市場無論制度、法規都不夠成熟,因此,目前市面上推出的東協基金在投資東協股市主要仍以新加坡、泰國、印尼、馬來西亞與菲律賓五國為主,此五國因題材互補,如泰國、印尼同樣具備豐富原物料與龐大內需市場,近年受惠農村收入大幅提高,股市表現強勁;而馬來西亞因外資參與度低,屬於東協市場中波動度較低、防禦性較強的股市,也是全球少數原物料淨出口國;至於新加坡是唯一成熟股市、金融、服務產業俱全。 事實上,東協五國市場風格不一,從成熟的新加坡到新興的印尼、菲律賓,以及外資逐漸看好的泰國與馬來西亞,多元與互補市場及經濟特質。觀察這十年MSCI東協指數的漲幅,都是呈現上漲機率較高,如果長期抱持東協基金,幾乎都有二位數的投資報酬率,整體來看,東協股市表現還是領先亞太市場。 五大優勢吸引外資進駐 東協股市反彈氣勢如虹,即使不時有政治雜音擾亂,依然不改向上走升趨勢,印尼、泰國及菲律賓等股市今年以來上漲超過16%,不僅在亞洲股市中名列前茅,更擠進全球主要股市漲幅前十大。歸因東協有其優勢吸引外資,包括: 一、勞動力優勢:東協工資相對中國低廉,使東協五國(印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國)外資投資金額,在2013年超過一千三百億美元,超越中國的一千二百億美元。 二、中產階級人口大增,帶動消費成長:根據高盛預估,2015年東協中產階級人數將達1.6億人,國民人均所得預計在2020年達成比2010年倍增目標。景順東協基金經理人阮偉國提到,東協人口超過五成是消費欲望最強的年齡層,年輕人口可支撐及延長消費趨勢,特別是生活型態所驅動的潮流。 三、基礎建設為東協重要投資主題:日本預計未來三年內挹注近二千億新台幣,協助東協從事基礎建設。 四、觀光人潮帶來龐大商機與可觀收入:根據美銀美林統計資料顯示,到訪東協五國旅遊人次,從2004年起,每年平均以9.4%幅度成長。 五、經濟體質強健,配合日本資金點火:阮偉國提到,東協商業環境逐漸改善,吸引全球直接及間接投資者。另外,與亞洲金融風暴前相較,東協市場體質已漸趨強健;加上日本安倍晉三上台後,日本企業開始加碼對東協國家的直接投資例如併購,以及透過股市間接投資,擁有充沛人力資源的東協以及具備高品管及研發實力的日本企業,預期將創造雙贏。 (本文引用自http://www.ettoday.net/news/20140808/387246.htm)

海外置產再掀熱潮 東協置產3步驟賺增值

海外置產熱潮不減,2011年便跨入海外房地產代銷的大師房屋,近期更跨入東協泰國曼谷的物件代銷,銷售BTS站「Whizdom 101」,每坪開價約42萬元,1房入門檻400萬元起跳。但專家仍建議,海外置產一定要依據投資類型、價錢、投報率及各國的匯率、法制、稅制、文化民情等,來評估是否進場,才能獲得相對保障。 近年東協置產已經成為投資顯學,從日本、馬來西亞吉隆坡到柬埔寨金邊,以及菲律賓馬尼拉等,都屬國內業者主推的城市,近期也有房仲代銷泰國曼谷卜蜂集團旗下建商MQDC的建案「Whizdom 101」,主打高租金報酬率與增值性。   在東協置產投資有不同的限制與規範。馬來西亞限定單筆投資要達1千萬元台幣,資金閉鎖期5年,靈活度相較低,目前租金投報約4至6%;泰國地產相較東南亞其他國家的房價基期較高,稅制部分也比較寬鬆,沒有資本利得稅;東南亞柬埔寨金邊也是高租金報酬為吸引投資者的誘因。   在柬埔寨深耕20年的松穎國際地產董事長吳景亮分析,柬埔寨是亞洲稅賦最低的國家,沒有奢侈稅閉鎖期的問題,也沒有交易所得稅,購屋者每年僅支付0.1%的房屋稅,持有成本很低,因此吸引不少熱錢湧入。但專家仍建議,東協「人治」色彩濃厚,一定要搞清楚匯率、建商品牌與稅制問題,尤其是付款流程與工程興建進度與交屋流程等。 (本文轉自好房網https://news.housefun.com.tw/news/article/129999127785.html)  

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